Пореден огромен комплекс близо до центъра и реката

от Добромира Костова, с приложена експертиза от арх. Тереза Колева и адв. Свилен Владимиров

Свързана с новия собственик на остров Адата компания внася ПУП-ПРЗ за огромния терен с бивши заводи на ъгъла между бул. „Цариградско шосе“ и бул. „Шести септември“. Според ПУП-а там можем да очакваме строителство до 50 м. височина (~ 20 етажа), РЗП ~ 192 000 кв.м. и плътност на застрояване 70%. Не са зачетени възраженията на съседите на терена. Не е помислено за грандиозния транспортен проблем при завоя на бул. „Шести септември“, който можем да очакваме, ако този ПУП се реализира в този му вид. А теренът е само на 2 км от идеалния център на Пловдив, както и на километър от реката и самия остров Адата, който е защитена по Натура 2000 територия. 

25 януари 2021

На първо място искам да кажа, че не ми направи добро впечатление, когато по време на комисията УТЖП поисках да разгледаме транспортно-комуникационния план към ПУП-а и ни се каза, че такъв не съществува и че няма изискване по закон такъв да се приложи. После изведнъж намериха такъв план и ни го изпратиха на по-късен етап за разглеждане. Стори ми се доста хаотично това непознаване на наличната документация и необходимостта от нея. За съжаление ето такъв малък пример показва един системен и генерален проблем в работата на администрацията, а именно – хаос в боравенето с документация и непознаване на казусите в дълбочина.

А сега конкретно по нашите забележки:

Немотивирано повишаване на Кинт-а

В хода на процедурата по изготвянето на ПУП-а е имало занижаване на кинт-а от страна на общината. ЕСУТ се е мотивирал добре за това понижаване от 4,0 на 2,5 като се е позовавал на ОУП и на “предвижданията на ОУП във връзка с устройствена зона СМФп”. След това, обаче, поради постъпило възражение от собственика на терена, кинтът отново е бил върнат на 4,0. След като разгледахме т.нар. „мотивация“ за връщане на кинта на 4,0, не видяхме конкретни мотиви. Възражението от собственика представлява една импресионистична и неконкретна рисунка и едно кръгче в червено – “Макропространствена композиция”, в което пише „главни възли, изискващи пространствено композиционно изясняване”. 

Схема към възражението на инвеститора за необходимост от кинт 4.0


Не се вижда тук връзка с кинт и логика той да бъде вдигнат на 4.0. Тази ръчна скица няма правна стойност – това е концепция и не може да се ползва като единствен аргумент за повишаване на показателите, защото такава не е предвидена в Наредба 8 и Наредба 7. Още повече, когато в същия този ОУП (от който е скицата) – за въпросната зона, си има установени плътност и кинт 3,0 и плътност 50% (това са показатели, които вече са задължителни). С тези показатели за тази зона от ОУП е направен ОВОС (който е правен върху целия проект за ОУП с всички схеми, скици, сметки, правила и нормативи към него).

В градоустройствен смисъл този „възел за композиционно изясняване“ означава да се направи изясняване на ниво ПУП. Това не значи да се остави на собственик да го “изясни” с предпроектни проучвания на етап „Разрешение за строеж“.

Може с ПУП или новия ОУП (евентуално) на мястото на кръгчетата да се помисли за някакъв градоустройствен акцент. Предвид площта на имота в обхвата на кръгчето, няма никакъв проблем в него да се построи по-висока, но малка по площ сграда, в рамките на максимално позволения за зоната кинт 3 и плътност 50%. 

Ето един пример как може да се осмисли заложеното в скицата „Макро пространствена композиция“ кръгче с РЗП много под тази, която иска възложителя:

 → Нова висока сграда със застроена площ 2 000 кв.м *20 етажа = 40 000 кв.м РЗП

 → При исканите от възложителя  70% плътност на застрояване и Кинт 4 за имот с площ 48 139 кв.м ситуацията е следната:

48 139 * 4 = 192 556 кв.м допустима разгъната застроена площ.

 → При плътност на застрояване 70% и кота корниз 50 м. тя е и реално осъществима:

0,7* 48 139 = 33 697,3 кв.м допусната застроена площ в УПИVIII,

33 697, 3 *16 (грубо брой етажи при кота 50м)= 539 156,8кв.м, което е много над ограничението от Кинт – 192 556 кв.м.

Тоест 192 556 кв.м РЗП са реално  изпълними при исканите от инвеститора параметри на застрояване, а мотивите за това искане – замисъла на скицата – може да бъде изпълнена и с 40 000 кв.м. Тоест този мотив – скицата – не е достатъчен, за да аргументира допускане на по-високи Кинт и плътност в обсъжданото УПИ, от тези предвидени по ОУП за зона СМФп.

С две думи – за нас това възражение от собственика е несъстоятелно и не е причина за вдигане на кинт-а. За повишаване на показателите трябва да имат повече аргументи. Още повече – според нас трябва да има доклад за ОВОС или екологична оценка, или поне Решение  по оценка на въздействието върху околната среда, с което РИОСВ да съгласува проекта,   с който се иска повишаване на показателите над установените с ОУП – не може да се подхвърлят ръчни скици с кръгчета и това да се счита за достатъчно основание.

Мотиви за изискване на решение по ОВОС:

Закон за опазване на околната среда: Чл. 93. (1) (Изм. – ДВ, бр. 77 от 2005 г., изм. – ДВ, бр. 47 от 2009 г., в сила от 23.06.2009 г.) Необходимостта от извършване на ОВОС се преценява за:


1. инвестиционни предложения съгласно приложение № 2;
2. всяко разширение или изменение на инвестиционни предложения съгласно приложение № 2, които вече са одобрени или са в процес на одобряване, изпълнени са или са в процес на изпълнение, ако това разширение или изменение може да доведе до значително отрицателно въздействие върху околната среда;

Приложение № 2 към чл. 93, ал. 1, т. 1 и 2 –точка 10:

  • 10. Инфраструктурни инвестиционни предложения:
    а) индустриални зони;
    б) (изм. – ДВ, бр. 62 от 2015 г., в сила от 14.08.2015 г.) за урбанизирано развитие, включително строителство на търговски центрове и паркинги;


В бъдещите УПИ-та, предназначени за обществено обслужващи, производствени и складови дейности е възможно обособяването на индустриална зона и/или търговски центрове с паркинги по смисъла на т. 10, подточка а и б от приложение 2, ЗООС. Урбанизационното развитие, предвидено с разглеждания ПУП е допуснато с одобрения ОУП, но с друга интензивност за съответната зона – коефициент на интензивност КИНТ 3. При повишаване на интензивността над допуснатата с ОВОС към ОУП (Кинт 3 става Кинт 4), в допълнение към близостта на територията до съществуващи защитени и жилищни зони, се влиза в обхвата на действие на чл. 93, ал.1, т.2 – интензифициране на урбанизационното развитие над предела, за който е извършен ОВОС по одобрения ОУП , което определям като разширяване на инвестиционно предложение, което вече е одобрено, изпълнено е (индустриалната зона е изпълнена по предходен ПУП) и което може да доведе до значително отрицателно въздействие върху околната среда.

Ако сега се подмине тази възможност на етап ПУП да се прецени необходимостта от ОВОС, би трябвало да има последващо проследяване на този проект, на етап инвестиционен проект, когато застрояването ще придобие конкретика – (дали ще включва търговски център и паркинги), при която ще бъде по-категорично ясна необходимостта от преценка за ОВОС- (съгласно чл. 93, т.1 ЗООС и Приложение 2, т.10, подточка б за търговски център с паркинг се изисква преценка за ОВОС).

Разликата в РЗП при вдигането на кинт-а на 4,0 е 1,7 пъти, т.е. почти двойно.

Теренът се намира само на 2 км. от идеалния център на Пловдив. Отделно на изток граничи с жилищни зони, от които са получени възражения, които не са били зачетени.

Отново трябва да спомена стандартните ми притеснения за опасност от презастрояване, сгъстяването на града ни, много задръствания, мачкане на пешеходците, гледане на прозорец в прозорец, засенчване и ниско качество на живот. Притеснява ме и близостта на Адата, която е защитена зона по Натура 2000.

Транспортен хаос

Изникването на такъв огромен комплекс с РЗП ~ 192 000 кв.м. ще създаде неименуемо огромен нов прилив на трафик в една така или иначе вече натоварена и конфликтна зона. В тази връзка – поглед към това как е решено да се координира очаквания нов трафик е изключително важен. Какво виждаме на изготвения комуникационно-транспортен план (КТП), който първоначално уж не съществуваше и след това се появи ненадейно?


Част от Комуникационно – транспортен план (КТП)


На завоя на бул. „Шести септември“ се натрупват множество конфликтни точки в близост на метри една от друга:

    • → завой на булеварда;
    • изход на бензиностанция, с пешеходна пътека на изхода;
    • → вход към имот 525.111 (след ПУП става 525.392);
    • → новият вход/изход на 525.392 е изместен на 50 м от сегашния вход към целия индустриален терен; изместването го приближава до конфликтните точки;

 

Обяснителната записка към КТП не съдържа никакви мотиви. КАТ са съгласували пътните знаци, но КАТ никога не гледа капацитета и натоварването – те няма как да ги знаят. Хората, които изготвят и одобряват ПУП-а са тези, които знаят какво ще е натоварването, защото те знаят какъв е Кинт-а и РЗП-то.

Няма нужда да коментирам очакваните последствия за въздуха на Пловдив при утежняване на автомобилния трафик и вероятността oт нови задръствания, по време на които автомобилите ще бълват още и още газове.

Неяснота по отношение на тупиците и определеното предназначение на новите УПИ-та

Едно УПИ VIII (в кадастъра съществува като няколко поземлени имота -122,138,111,72, защото предполагаме старата регулация на практика не е приложена – не е реализирано кадастрално сливане на 4-те имота в един нов УПИ) се разделя на 3 броя нови УПИ по кадастрални граници (вероятно отпреди урегулирането на упи VIII). Прокарва се пешеходна алея и някакви странни тупици, които захранват две от новите УПИ – XXII и XXIII, които имат предназначение „за обществено обслужваща, производствена и складова дейност“. В предложения за решение текст изрично е написано че тези две УПИ-та са без застрояване, а в графичните данни към комуникационно-транспортни план, тази подробност „без застрояване“ е пропусната. Това несъвпадение внася неяснота в това какво точно се изисква да приеме ОбС по отношение на този ПУП. Ако няма да има застрояване защо са нужни тупици към общинските имоти – обществено-обслужващи, производствени и складови дейности – на открито ли ще се работи там? Ако се предвижда да има открити паркинги защо отреждането им не е „за паркинг“? Ако пък има грешка и всъщност ще има застрояване в общинските имоти, съставляващи новите УПИ XXII и XXIII, то тази грешка трябва да бъде отстранена и да се посочат параметрите на бъдещото застрояване в тях.

Възраженията на съседите на терена

УПИ VIII се състои от имоти общинска собственост, от които единия (111) е продаден, а другите два  (122 и 138) – не са. Така при наличието на имоти 122 и 138 като общинска собственост се изолират дефакто съседите от новия УПИ VIII , образуван от имот 111, в който явно ще се строи нещо, което се очаква да срещне съпротива.

Дали при такава изолация на реалните съседи се прави опит те да бъдат изключени като страна?

По-конкретно: възражения са подали УПИ IX и УПИ X. Те е са отхвърлени, като неоснователни и несочещи въпросния ПУП, но пък за сметка на това е уважено възражението на собственика на имот 111, който на практика е част от УПИ VIII и се явява регулационен съсед на УПИ IX и X. Тоест УПИ IX и УПИ X са имали пълно право на възражения. Отхвърлени са по линията , че не се явяват съседи , защото кадастрално не са съседи.

Но е ясно от съдебната практика и решения на ВАС по подобни дела, че при ПУП се гледат регулационните съседи (съседи по предходен ПУП), а не кадастралните. Значи, ако някой от съседите тръгне да жали, съдът ще допусне жалбите срещу този ПУП.

Горчив е опитът на пловдивчани с незачитане на възражения от съседи по повод нови ПУП-ове и е хубаво най-накрая администрацията да започне да обръща поне толкова внимание на тези възражения, колкото е обърнала на импресионистичното възражение на собственика на имота по повод занижаването на кинт-а (виж по-горе).

Ще искам утре на сесията на Общински съвет – Пловдив  ПУП-ът да бъде върнат за корекции и да не бъде приет в този му вид.

ГРАДОУСТРОЙСТВО

Още от тази категория